NOTAS: FISCALIDAD INMOBILIARIA
JOSE ANDRES MARTINEZ ESTESO
CAPÍTULO 1: CONCEPTO DE EMPRESARIO A EFECTOS DE IVA. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 2: CONCEPTO DE EMPRESARIO A EFECTOS DE IRPF. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 3. CRITERIO DE IMPUTACIÓN DE INGRESOS. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 4: DEDUCCIONES. SECTORES DIFERENCIADOS ACTIVIDAD INMOBILIARIA.
CAPÍTULO 5: ENTREGA DE BIENES. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 6: DEVENGO (CERTIFICACIONES DE OBRA). ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 7: TIPO REDUCIDO EN RENOVACIÓN Y REPARACIÓN DE EDIFICIOS
CAPÍTULO 8: ARRENDAMIENTOS. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 9: PERMUTAS. ACTIVIDAD INMMOBILIARIA
CAPÍTULO 10: APORTACIONES NO DINERARIAS.ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 11: VENTA DE DERECHOS & PASE. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 12: TRANSMISIÓN DE LA TOTALIDAD DEL PATRIMONIO EMPRESARIA Art. 7 ley 37/1992. ACTIVIDAD INMOBILIARIA.
CAPÍTULO 13: OPCIONES DE COMPRA. ACTIVIDAD INMOBILIARIA (no confundir con un contrato de arrendamiento con opción de compra).-
CAPÍTULO 14: DERECHO DE SUPERFICIE. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 15: GASTOS FINANCIEROS. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 16: OPERACIONES CON DERECHO A DEDUCCIÓN POR DOBLE IMPOSICIÓN.ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 1: CONCEPTO DE EMPRESARIO A EFECTOS DE IVA. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Arrendador:
Empresario en todo caso, obtención continuada de ingresos procedentes de la explotación de un bien.
Promotor:
Destino venta o cesión. El destino inicial marca la condición, si después cambia el destino no cambia por ello la condición. DGT V0446-05
Urbanizador:
Cuando el destino es la venta.
Momento a partir del cual se convierte en empresario:
A partir del momento en que incorpore costes. DGT V0172-07
Presunciones:
Naturaleza de los terrenos: Tipología, superficie
Compraventa de inmuebles:
Se aplica la norma general, es decir ordenación por cuenta propia……….
El destino inicial es el que marcará la existencia o de empresario.
Constructor:
Es una actividad económica por definición.
Derecho de superficie:
Idéntico a arrendador. DGT V1446-07.
Conclusiones:
La explotación de un bien de forma continuada supone la calificación de empresario: Arrendadores, y cedentes de derechos de superficie.
Urbanizadores, promotores: Lo que prima es la intención inicial, si el destino inicial es vender (mucho cautela con las presunciones que se fundamentan en la naturaleza del bien), tendrá dicha condición. Si inicialmente no era la intención de afectación a actividad económica, aunque después venda ya no tendrá dicha condición. Importante, acreditar dicha condición con medios formales (036). Consulta V1889-06; V1625-06;V1629-06.
Urbanizadores ocasiones: En el caso de particulares no empresarios, lo serán cuando tengan intención de venta, y a partir del momento en que incorporen costes, es deci,r que paguen cuotas de urbanización. No confundir el momento en que se adquiere la condición de empresario-urbanizador, con el momento en que se entienden iniciadas las obras (a partir de aquí se califica como terrenos en curso) que se producirá con la entrada física de maquinas.
Recordar que para que la transmisión de un terreno quede sujeta y no exenta de iva deben darse dos condiciones:
a) La primera es que quien transmite tenga la condición de empresario.
b) Segunda que no sea aplicable la exención establecida en el art. 20 de la ley 37/1992, que deja exentos a los terrenos que no sean edificables, estableciéndose a su vez la excepción de que no estarán exentas las transmisiones de terrenos en curso de construcción realizadas por el promotor, por tanto aquí tenemos dos condiciones que cumplirse para que quede sujeto, ( no siendo edificable):
- En curso: que se haya iniciado las obras, ello será ¿cuando se considera en construcción? Cuando se haya producido la entrada de máquinas,
- ¿cuál es el significado de realizada por el promotor? Significa que quien transmite haya incorporado costes. Mucho cuidado con esto, transmisiones simultáneas de terrenos en curso, sin incorporar costes, podrían quedar exentas de iva, si no se ha pagado cuota o gasto de urbanización alguno.
CAPÍTULO 2: CONCEPTO DE EMPRESARIO A EFECTOS DE IRPF. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Arrendamiento:
El art. 27.5 nos habla de los requisitos para ser considerada actividad económica el arrendamiento:
Persona contratada jornada completa
Local directamente afecto.
Nota: Esto parece ser una condición necesaria, pero no suficiente, es decir pueden cumplirse los requisitos pero quizá la actividad ejercida realmente no genera una carga de trabajo suficiente como para justificar la existencia de dicho local y empleado. Ver nº Resolución: 00/4305/2009 del TEAC. Doctrina reiterada RG 254/2006 de 3-12-2009 y RG 4559/2009 de 17-03-2010. Sentencia de la Audiencia Nacional de 26-11-2007.
Servirá con que los requisitos se cumplan en la cabecera de grupo (Holding), para que las sociedades que cuelgan se consideren realizan actividad económica. DGT V0233-10
Compraventa:
No se exigen los requisitos anteriores.
Por tanto, cuidado con la reiteración de operaciones, puede suponer el ejercicio de actividad económica.
Efectos de la no consideración de actividad económica:
No habrá posibilidad de aplicar deducción por reinversión.
Tampoco, los incentivos a empresas de reducida dimensión.
No, a la exención por doble imposición por participaciones en sociedades extranjeras.
Ver DGTV0150 y Toar R. 29.01.2009.
CAPÍTULO 3. CRITERIO DE IMPUTACIÓN DE INGRESOS. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Constructoras:
Grado de avance de la obra
Conclusión:
Desaparece definitivamente el criterio del contrato cumplido.
Promotoras:
Transferencia de riesgos al comprador. Es decir tendremos que estudiar profundamente las condiciones contractuales para considerar si existe tal transferencia. Cuidado con:
Entrega de llaves,
Actos que puedan presuponer la disposición. Etc.
En el caso de inmuebles en construcción:
Certificado final de obra.
Escritura de compraventa.
O acto de disposición ( Consulta 8 BOICAC 74: Consulta V1580-08).
Caso especial: resolución contrato de inmueble en construcción:
Indemnización por resolución del contrato: ingreso ejercicio.
Iva:
Habrá que ver:
- Si hubo acto de consumo: exista la prestación de un servicio autónomo.: no se retrocederá iva.
- Si la indemnización es la reparación de la no ejecución del contrato: no se retrocederá el iva.
Servicios:
Grado de avance
Conclusiones:
Ya no existe el contrato cumplido.
Excepción: en caso de incertidumbre.
Solo existe el grado de avance, y en la transmisión de inmuebles el criterio de transmisión de riesgos.
Contratos llave en mano:
- Depende: Se aplicará el porcentaje de realización, cuando existe un acuerdo específicamente negociado para la construcción de un elemento bajo las concretas estipulaciones técnicas que lo individualizan, produciéndose una transferencia sistemática y sustancial de los riesgos y beneficios a medida que se despliega la actividad por el contratista. También ocurrirá cuando se trate de un producto estándar que fabrica la empresa bajo pedido. Habrá que analizar siempre por tanto las condiciones del contrato.
Bien adquirido por el cobro de créditos a clientes:
- Cuando el bien previamente se había vendido al cliente, la CONSULTA 5 BOICAC 75, establece incorporación del bien por el valor contable previo al momento de la enajenación, con el límite del valor razonable de dicho bien en la fecha de incorporación. Consulta V 1332-09. Por lo tanto eso puede suponer el registro del siguiente apunte:
Existencias a) Clientes
650 Pérdidas de créditos
Imputación resultados Ute:
- Se efectuarán siempre en el periodo impositivo siguiente, al del cierre contable. Consulta V 1246-09
CAPÍTULO 4: DEDUCCIONES. SECTORES DIFERENCIADOS ACTIVIDAD INMOBILIARIA.
El problema de los sectores diferenciados en la actividad inmobiliaria puede acarrear graves problemas a la hora de aplicar el correcto régimen de deducción en IVA. Una misma entidad puede realizar actividades de construcción, promoción, compraventa e intermediación.
Constituyen sector diferenciados actividades que se consideren distintas (por tener distinto CNAE, a nivel de tres dígitos, y que además difieran en más de 50 puntos porcentuales).
La clasificación CNAE actual establece las siguientes actividades:
LA ACTIVIDAD DE CONSTRUCCIÓN/ (por ej. construcción de inmuebles es el 412)
PROMOCIÓN INMOBILIARIA (es el 411)
COMPRAVENTA DE INMUEBLES. (681)
Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia/ 682
Actividades inmobiliarias por cuenta de terceros/ 683.
Cautela:
Que no difieran en más de 50 puntos porcentuales sus regímenes de deducción. Generalmente eso puede ocurrir en la actividad de compraventa de inmuebles, y quizá en el arrendamiento, de tal forma que la concurrencia indebidamente planificada de dichas actividades mutuamente y junto con las otras actividades Eso puede afectar al iva deducible de las otras actividades, por combinación de ambas.
Solución:
Solicitar régimen de prorrata especial, de manera previsora.
CAPÍTULO 5: ENTREGA DE BIENES. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Puesta a disposición realizada de acuerdo a la legislación específica.
Para inmuebles:
Se entiende realizada a la escritura pública (salvo que se diga lo contrario).
También, cuando sin haberse otorgado escritura pública, se firme contrato + posesión.
Construcción:
Final de obra:
Acta entrega obra.
- En caso de notificación por parte del constructor (30 días después de recibida).
CAPÍTULO 6: DEVENGO (CERTIFICACIONES DE OBRA). ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Una cosa es la certificación. Y otra la factura.
La certificación se expide de acuerdo a lo convenido contractualmente.
No procederá la repercusión del impuesto a que se refiere el artículo 88 de la ley 37/1992, ni la expedición de factura en la que conste la misma sobre el destinatario de las operaciones sobre la simple circunstancia de expedición de la certificación. La factura se expide cuando se devenga el iva.
No habrá que consignar en la declaración-liquidación el iva devengado en función de las obligaciones formales del artículo 164 ley del iva, en tanto en cuanto no se devengue el iva. Es decir si emití la factura junto con la certificación sin haberse producido el cobro, diferiré el iva al momento del devengo (cobro efectivo).
Por otra parte, el destinatario no tendrá obligación de soportar la repercusión del impuesto, tal y como establece el art. 88.5 de la ley 37/1992. Es decir si no se devengó, aunque me emita factura no tengo obligación de pagar, hasta no se devengue, tampoco por supuesto podré deducirlo hasta que no pague., puesto que no nació el derecho a la deducción de acuerdo con el art. 98 ley 37/1992.
El endoso o negociación de pagarés, pignoración certificación, no produce devengo anticipado por cobro.
CAPÍTULO 7: TIPO REDUCIDO EN RENOVACIÓN Y REPARACIÓN DE EDIFICIOS
Requisitos:
Destinatario persona física o comunidades de propietarios.
Que hayan transcurrido 2 años desde la construcción.
Aportación materiales por empresario no exceda del 33%. (Detallar específicamente en factura dichos materiales. o que el coste no excede del 33%).
No solo son obras de albañilería, se extiende también a:
Fontanería
Carpintería
Electricidad
Pintura
Escayolista
Instalaciones y montajes.
Devengo Iva
CAPÍTULO 8: ARRENDAMIENTOS. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Sin opción de compra:
Exención art. 20.uno.23 (viviendas).
Existe autoconsumo Consulta DGT V1960-08, paso de existencia a inmovilizado.
Promoción directa para arrendar:
Iva no deducible. Consulta V 2225-06
Promoción nueva con opción de compra:
Intención es vender.
No existe autoconsumo, puesto que existe la intención de vender.
Concepto de primera entrega: la realizada que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
No tendrá la consideración de primera entrega cuando:
- Se venda después de dos años después de la utilización ininterrumpida, por su propietario, o por titulares de goce o disfrute o por arrendamiento sin opción de compra, salvo que compra el que ha estado utilizándola.
Contratos con opción de compra
El uso agota la primera entrega, salvo:
- Que se use menos de dos años.
- Que habiéndolo usado más de dos años, quien compre sea el usuario.
- La tercera excepción es cuando se trate de contrato con opción de compra, ya que el contrato con opción de compra no está exento si la entrega subsiguiente no lo está.
Consecuencias del arrendamiento con opción de compra:
No agota primera entrega, aunque haya sucesivos arrendatarios. Todos los que quiera.
El iva es deducible.
No hay autoconsumo.
Tipo reducido para el arrendamiento a partir de 28/10/2009.
Rectificación de cuotas si previamente antes de 28/10/2009) se hubo facturado al 16%.
- Base imponible entrega= cantidad a pagar en el momento de la compraventa + cantidades mensuales del arrendamiento cuando se hubiera pactado como precio de la vivienda en
Qué ocurre si adquiero viviendas nuevas para arrendar con opción de compra:
- El iva será no deducible, porque la subsiguiente entrega estaría exenta, al tratarse de 2 transmisión.
- El arrendamiento está exento, puesto que la subsiguiente entrega estaría exenta al tratarse de 2 transmisión.
Arrendamiento. Contabilidad. Impuesto sociedades, Norma valoración 8 pg.:
Arrendamiento operativo:
No hay transferencia de riesgos.
Los inmuebles destinados al arrendamiento se clasificarán en el activo como inversión inmobiliaria, incrementando su valor contable el importe de los costes directos del contrato que le sean imputables, reconociéndose como gasto durante el plazo del arrendamiento.
Clasificación como inversión inmobiliaria (boicac n74 consulta 9).
- Activo de naturaleza inmobiliaria: Mantenerse para plusvalías o rentas, y no para producción, suministros, servicios, distintos del alquiler.
- La venta no forma parte del curso ordinario de sus operaciones.
- Las inversiones del arrendatario no sean separables del activo, se contabilizarán como inmovilizados materiales, la amortización se realiza en función de su vida útil, que será la duración del contrato cuando este sea inferior.
Arrendamiento financiero:
¿Cuándo?
Transferencia de riesgos.
Con opción de compra: cuando no existan dudas del ejercicio de la opción de compra.
Con o sin opción de compra:
Plazo=vida económica activo
Valor actual cuotas=valor razonable activo
Utilidades de la bien restringida al arrendatario.
El arrendatario puede prorrogar en condiciones ventajosas.
Otras presunciones que indiquen la transferencia de riesgos.
Recordemos que la norma fiscal, art. 11,3 lis, asume los criterios contables. Y considera fiscalmente estamos ante un contrato financiero:
El contrato lleve una opción de compra.
Y además dicha opción sea inferior al valor del bien, amortizando al máximo, según tablas.
Ello supondrá:
Gasto deducible: Amortización del bien gasto financiero,
SE SUPONE QUE TODO ESTO ES UNA APLICACIÓN DEL FONDO ECONÓMICO DE LA OPERACIÓN Y NO SOLO DE SU FORMA JURÍDICA.
Resumiendo, en términos fiscales tenemos dos regímenes:
Art. 11.3, TRIS:
Gasto financiero
Amortización
Art. 115.3, TRIS:
Afectación a explotación agrícola, pesquera, industrial, comercial, artesanal, servicio o profesional. Afectación por tanto a actividad económica (art. 27 irpf).
Requisitos subjetivos: concedente entidades de crédito, establecimientos financieros.
Requisito temporal:
2 años mínimos bienes muebles.
10 años mínimo inmuebles o establecimientos permanentes.
CUIDADO: si no se llegan a cumplir los plazos mínimos, pérdida de los incentivos fiscales.
Requisitos formales:
Separado en los términos del contrato:
- Recuperación coste del bien, separado de la opción de compra. El importe anual, deberá ser constante o creciente.
- Carga financiera exigida.
Impuesto indirecto.
Problemática del pago inicial:
- Liquidez suficiente, debe cubrir parte del pago a financiar. Debe distribuirse entre las cuotas para mantener el carácter lineal o creciente.
- Incumplimiento:
- Regularizar: En el ejercicio en que se incumpla.
- Intereses de demora.
Cuantía deducible:
Carga financiera.
Cuotas arrendamiento:
Con el límite del duplo del coeficiente amortización lineal máximo. (Em. Reducida dimensión: 2x1,5).
Si las cuotas pagadas superar el límite del duplo(o triple ERD) el exceso se deducirá en el ejercicio siguiente, también respetando el límite, por supuesto.
Ojo el bien tiene que haber entrado en funcionamiento.
Si el contrato tiene terrenos, solares y otros activos no amortizables, no se podrá deducir la parte de recuperación de coste del bien en la parte que corresponda a activos no amortizables. Se deberá separar diferenciadamente cada parte en el contrato.
Operación léase-back
Arrendamiento financiero, Arrendador:
Dará de baja el activo.
Reconocerá un crédito por el valor actual de los pagos mínimos a recibir más el valor residual final.
La contrapartida será:
Si lo fabricó él, y además se dedica a ello, ingreso por ventas.
Si no lo fabricó él, baja inmovilizado material, se dará de baja por su valor contable, y se reconocerá el resultado correspondiente. Ingreso procedentes de activos no corrientes e ingresos excepcionales.
Contabilización de contrato con opción de compra vivienda.
Cuota arrendamiento: ingreso del ejercicio, cifra de negocio. En el caso de que se devuelvan dichas cantidades, se contabilizarán como pagos a cuenta.
Ejercicio de la opción: la parte de arrendamiento se corrige, contra reservas, es una corrección de errores contables, tal y como establece el pg.
Venta posterior del inmueble:
Resultado excepcional, puesto que es activo.
Deducción por reinversión: si cumple los requisitos del artículo 27 irpf.
Corrección monetaria.
Variante: Podría ser venta del ejercicio, si la operación fuera del corto plazo, es decir si se vendiera en el mismo ejercicio de la opción.
CAPÍTULO 9: PERMUTAS. ACTIVIDAD INMMOBILIARIA
Permuta suelo por obra futura:
Terreno: se contabiliza por el valor razonable contra un pasivo reconociendo por el inmueble terminado a entregar. Nota: si se conoce fiablemente el valor razonable del bien recibido, se pondrá este. El pasivo se recogerá en la cuenta 181 Anticipos recibidos por ventas a largo plazo. Se irá actualizando los intereses devengados, utilizando como tasa el tipo incremental de financiación de la e mueble empresa (¡casi nada, ahí queda eso¡). Finalmente cuando se entregue el bien, se cancela el anticipo contra la cuenta de ingresos por ventas. BOICAC 2/75. El importe de la venta de las viviendas no coincidirá con el de la escritura pública, de entrada tenemos la diferencia de los intereses devengados.
El pgc, distingue dos tipos de permutas:
Las comerciales, se contabilizan por el valor razonable del bien recibido. Por lo tanto coinciden fiscalidad y contabilidad.
Las no comerciales, por el valor contable del bien entregado, con lo cual hay que realizar un ajuste extracontable, que nos lo da el artículo 15.2 TRIS.
Permutas.
Cuestiones fiscales a tener en cuenta:
Sociedades
En una operación de permuta, el ingreso por lo tanto se recoge en el momento de realizar la operación, bien sea por tratarse de una permuta comercial, o bien no tratándose por aplicación del artículo 15.2.
En las operaciones que se permuta terreno por vivienda futura:
El promotor imputará en el momento de la entrega de los inmuebles: criterio de transferencia de riesgos.
El permutante que entrega el suelo, el devengo será en el momento de la entrega del solar. Podrá por supuesto acogerse al artículo 19.4 de operaciones a plazo.
Podrá aplicarse, en su caso, depreciación monetaria.
Podrá aplicarse, en su caso, deducción por reinversión, siempre y cuando, por supuesto la recepción de los bienes se efectúe antes de los tres años, que exige la norma para la reinversión.
Iva:
Permuta simultánea:
Se cruzan dos ivas lógicamente, deberían ser iguales, puesto que supone se han intercambiado.
Entrega diferida:
Primer devengo de iva por la entrega del solar, art. 75.1.
Segundo devengo, por artículo 75.2, la recepción del terreno para el promotor es un cobro anticipado de los inmuebles a entregar en pago. La base imponible será el valor de mercado de la entrega de la edificación futura en el momento de la permuta, que no deberá modificarse, cualquiera que sea la variación que experimente el valor de la edificación desde la permuta hasta la entrega efectiva.
Es decir, hemos acabado con el criterio de que hay que modificar la base en el momento de la entrega, atendiendo al valor que tengan los bienes en dicho momento. Ahora bien, si que puedo hacer una liquidación parcial momentáneamente al tiempo del pago anticipado, por desconocer el valor de mercado en cuestión, es decir fijar provisionalmente la base imponible, aplicando criterios fundados, y posponerla a un momento posterior en que si la conozca, se emitirá una factura inicialmente, y posteriormente una factura rectificativa. DTG/2009 ajustándola a las TS 18032009, Rec 5013/06; 29-04-2009, Rec 5483/06.
IRPF:
Se fija la ganancia patrimonial por diferencia entre el valor de adquisición, y el mayor de:
Valor de mercado de lo entregado,
Valor de mercado de lo recibido.
Si son bienes no afectos: coeficientes abatimiento. Importante tener en cuenta los criterios de afectación y desafectación de bienes (tres años).
Suelo por edificación futura:
Fecha de adquisición del solar: formalización escritura.
Fecha adquisición vivienda: día otorgamiento escritura, o fecha del contrato privado si hubo tradición anterior por entrega de llaves simultánea.
CAPÍTULO 10: APORTACIONES NO DINERARIAS.ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Art. 15.2 TRIS apartados b y d)
Valor de mercado
Los bienes aportados.
Los valores recibidos.
Incentivos deducción por reinversión.
Impuesto sobre la renta personas físicas:
Diferencia entre el valor de adquisición de bienes aportados y el mayor de:
El nominal acciones recibidas+prima de emisión
Valor de cotización.
Valor de mercado del bien entregado.
Cuidado, no debemos olvidarnos nunca de valorar también el impuesto de Incremento Valor de los Terrenos.
Posibilidad de que constituyan rama de actividad, capítulo VIII del título VII del TRIS. Recordar que pueden ser aportaciones de personas físicas (siempre y cuando lleven contabilidad de acuerdo al cdgo.
De comercio). También de que puede ser incluso admisible el que no se transmitan todos los bienes de la rama, siempre y cuando ello no afecte a la unidad económica.
Si la operación tributase en régimen general, la renta vendría dada por la diferencia entre valor de mercado de bienes transmitidos y su valor contable.
Si se acoge al régimen especial del Capítulo VIII del título del título VII del TRIS. Recordar que tampoco tributan por tpo, ajd, os. En iva quedan no sujetas las trasmisiones de unidades económicas, lo que cual nos hace pensar que no todas las aportaciones dinerarias que puedan acogerse al régimen especial quedarán sin tributar en iva, así por ejemplo las aportaciones no dinerarias especiales (no son rama) pueden acogerse al régimen especial, pero tributarán por iva, lo mismo con respecto a la escisión total (no es necesario que sean rama de actividad para poder acogerse al régimen especial) y por tanto tributarán en iva. Acogiéndose al régimen tampoco se produce devengo en el impuesto incremento valor de los terrenos, a excepción de los relativos a terrenos que se aporten al amparo del artículo 94 ( aportaciones no dinerarias especiales) , es decir cuando no se hallen integrados en una rama de actividad, aunque tampoco se interrumpe el cómputo de los años.
Contabilidad:
Receptora;
- Valor razonable (se supone el de escritura, en una s.a. con informe experto, en una s.l. ni hace falta eso).
Aportante:
- Permuta comercial: es decir a valor razonable. Aporta la norma de instrumentos financieros.
Podría calificarse como no comercial.
CAPÍTULO 11: VENTA DE DERECHOS & PASE. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Transmisión:
Sujeto pasivo iva: sujeta a iva 18%, ojo es un derecho por tanto tipo general.
No sujeto: tpo.
Posterior transmisión vivienda, el promotor deberá comprobar quienostenta el derecho, una vez comprobado, transmitirá la vivienda al poseedor del derecho, facturándole a él el iva restante, independientemente de que hubiere facturado antes el iva al primer adquirente del derecho por los pagos a cuenta anteriores.
La base imponible en tpo, es el valor real del inmueble cuyo derecho se transmite, PERO CUIDADO, SERÁ EL VALOR REAL O DE MERCADO DE LA VIVIENDA EN EL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRE.
Responsabilidad de los promotores en las ventas de derechos sobre inmuebles (consulta V1640- 07). Dice que no hay responsabilidad subsidiaria en el pago del impuesto.
Consulta V0354-08: proindiviso.
Imaginemos proindiviso que desmerece la partición y se compensa en dinero, no tributará en nada.
Exceso inevitable, no pagando en dinero, sino en otro tipo de bienes, tributará en tpo.
Si el exceso es inevitable o desmerece su división y no se compensa de ninguna manera, habrá una donación. Consulta V1108-08.
Bimponible: la mitad del valor real del inmueble.
Venta de derechos
El art. 7.dos ley 4/2008 que modifica el art. 17 del trlitp y ajd, dice que en la transmisión de derechos mediante cuyo ejercicio haya de obtenerse bienes determinados y de posible estimación, se exigirá el impuesto en iguales condiciones que el bien en cuestión, excepción: inmuebles en construcción: será la base imponible el valor real en el momento del pase.
CAPÍTULO 12: TRANSMISIÓN DE LA TOTALIDAD DEL PATRIMONIO EMPRESARIA Art. 7 ley 37/1992. ACTIVIDAD INMOBILIARIA.
No está sujeta la transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial, salvo saldos en caja, bancos, realizada a favor de un solo adquirente, siempre que tenga intención de seguir con la explotación del establecimiento mercantil. Por tanto no es necesario que continúe con las mismas actividades. Sentencia. 27.11.03. Tjcee.
Transmisión de rama
Transmisión mortis causa totalidad o parte del patrimonio empresarial, realizada a favor de aquellos adquirentes que continúen.
CAPÍTULO 13: OPCIONES DE COMPRA. ACTIVIDAD INMOBILIARIA (no confundir con un contrato de arrendamiento con opción de compra).-
Concedente de la opción.
Beneficiario opción.
- En definitiva permite decidir en un periodo de tiempo unilateralmente, la celebración de un contrato de compraventa.
Contabilidad:
Beneficiario:
Si existen dudas, el importe podría ser gasto directamente.
Si la opción de compra tiene valor económico, se registra en el activo del balance según destino.
Se ejecuta la opción, el importe pagado por el derecho formará parte del valor del bien sin que pueda eso sí, superar el valor de mercado de activo adquirido.
Concedente:
Pasivo en el balance.
O ingreso cuando:
Se ejecute la opción.
O transcurra el plazo.
En irpf:
Será ganancia patrimonial, art. 33.1, y además al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general.
Transmisión de los bienes objeto de la opción:
Ganancia o pérdida patrimonial.
Impuestos indirectos:
Si quien transmite la opción es sujeto de iva, irá con iva, al 18%, además tributará al 1% en ajd, puesto que es inscribible.
Si quien transmite no es empresario, irá tpo. Siendo su base imponible el mayor entre el precio convenido, o el 5% del valor de la compraventa.
CAPÍTULO 14: DERECHO DE SUPERFICIE. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Derecho real que atribuye a la superficie la facultad de realizar construcciones o edificaciones, donde quiera, en rasante, vuelo, o subsuelo.
Manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
Contraprestación recibida:
Parte dineraria: pago inicial+canon periódico.
Reversión obras.
Entrega de edificaciones, transcurrido un determinado periodo de tiempo.
El propietario del suelo efectúa un servicio, el superficiario una entrega de bienes.
En propietario del suelo:
Base imponible: teniendo en cuenta que recibe una contraprestación en dinero y otra en especie, aplicaremos artículo 79.uno, que dice que la base será la mayor de:
Valor de mercado de lo entregado (es decir el derecho de superficie).
Suma de cánones+edificaciones u obras a revertir. El iva se devengará cuando sea exigible el pago, en este caso será el canon, y en lo que respecta a la parte de obras a revertir, habrá que aplicar el artículo 75.5, que habla de que en las operaciones de tracto sucesivo con exigibilidad superior al año, se cortará siempre a 31 de diciembre. Esto funciona de forma similar a una permuta, yo entrego suelo, recibo dinero y edificación, tenemos que valorarla inicialmente, y no será objeto de modificación posterior, al igual que la permuta.
El superficiario tendrá que facturar por supuesto a la entrega de la edificación.
Consulta boicac 77, número 7:
Superficiario:
Si se la operación se deduce que es un arrendamiento operativo, haremos:
26) Anticipo por prestación a) tesorería (lo actualizaremos a final de ejercicio, en función tipo interés mercado).
Imputación lineal:
Otros gastos explotación a) Anticipos por prestación de servicios.
Por lo que respecta al inmueble construido, lo registrará siguiendo norma 3-1 del pgc, es decir como un inmovilizado material, que amortizará en el periodo de vida útil (periodo de cesión, incluida renovación), cuando sea inferior a la vida económica del activo).
Propietario suelo:
Activo a) subvenciones donaciones y legados………..norma. 18 pgc.
(Por su valor razonable al momento del reconocimiento).
Por la retribución:
Tesorería a) 18 anticipos recibidos
Por la imputación:
Anticipos recibidos a) ingresos por arrendamiento (método tipo interés efectivo).
CAPÍTULO 15: GASTOS FINANCIEROS. ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Es obligatorio, por supuesto cuando si son existencias necesiten más de un año para estar en condiciones de venta, o si son inmovilizados, necesiten más de 1 año para estar en condiciones de uso.
Tipo de financiación:
Específica.
Fondos propios
Genérica.
Consulta 3 BOICAC 75:
- Si haberse iniciado obras no podrá activarse gastos financieros en la adquisición de un solar.
- Tampoco cuando hayan paralizaciones.
- La activación se realiza a través de una cuenta 733…..Incorporación de gastos financieros al inmovilizado, no a través de variación de existencias.
- Si son significativos se creará una línea dentro de la partida del margen financiero, denominada Incorporación al activo de gastos financieros.
- Capitalización de gastos financieros derivados de la obtención de un préstamo para financiar el iva devengado por la construcción de una planta industrial: CONSULTA 5 BOICAC 82.
- No se capitalizan, siguiendo la argumentación de que tampoco lo hacen los impuestos recuperables.
CAPÍTULO 16: OPERACIONES CON DERECHO A DEDUCCIÓN POR DOBLE IMPOSICIÓN.ACTIVIDAD INMOBILIARIA
Separación de socios.
Disolución y liquidación de sociedades.
Pago de dividendos en especie.
Reducción de capital con entrega de bienes.
Transmisión de participaciones en el capital de otras entidades (bajo requisitos).
a) MODALIDAD DIVIDENDOS.-
Contabilidad:
Sociedad:
En general no se produce beneficio contable. Por tanto ajuste.
Socio:
Incorpora los bienes recibidos a su activo, a valor razonable de las acciones anuladas. (O de las recibidas, recordar que es una permuta en definitiva).
Fiscalidad:
Sociedad:
- Artículo 15, diferencia entre valor de mercado de los bienes entregados y el valor contable. Ajuste extracontable
Socio:
- Diferencia entre valor de mercado bien recibido y valor de la participación que se anula.
- Excepto en el reparto de dividendos: valor de mercado del bien recibido.
- Reversión posterior ajuste extracontable, según artículo 18.
Requisitos:
No se aplicará sobre las rentas derivadas de una reducción de capital o distribución prima, salvo lógicamente que se distribuyan implícitamente dividendos o participaciones en beneficios.
Limitaciones:
Si antes se hubiese producido:
Si antes se hubiese producido:
- Reducción de capital para constituir reservas. (Lógico puesto que no proceden de beneficios que hubieren tributado, no existirá ddi.
- Reducción de capital para compensar pérdidas. En este caso, si antes se hubiere producido dicha reducción, significaría ello que habríamos limpiado la pérdidas sin utilizar posibles reservas, o incluso beneficios generados, que tampoco habrían tributado ya que habrían sido compensados contra créditos fiscales existentes.
- Traspaso prima a reservas. Lógicamente no procede de beneficios integrados.
- Aportación de socios para reponer el patrimonio, de igual manera con ello limpiamos las pérdidas, y posteriormente los beneficios obtenidos no tributarán puesto que podrán aplicársele créditos fiscales.
Habrá que reducir por tanto la base de la ddi, en dichas operaciones.
- Excepción: rentas distribuidas integradas en la bi, sin aplicar créditos fiscales ( excepto por limitación artículo 25.2).
- Otra limitación es el tema del lavado de dividendos, así los dividendos o participaciones en beneficios que correspondan a participaciones o acciones adquiridas dentro de los dos meses anteriores a la fecha en que aquellos se hubieren satisfecho cuando con posterioridad a esa fecha, en el mismo plazo, se produzca una transmisión de valores homogéneos. Es decir supongamos que compramos valores para aplicar la deducción y después inmediatamente los vendemos, esos u otros homogéneos., significará ello que los adquiridos lógicamente no habrán integrado efectivamente en la base imponible.
No se aplica tampoco:
Cuando la distribución del dividendos no determine integración de renta en la Base imponible, o cuando la distribución haya provocado una depreciación de la participación a efectos fiscales. No hubo tributación efectiva, por una parte un ingreso por dividendo, por otra parte una depreciación, por tanto no hubo tributación efectiva, aunque debemos tener cuidado porque en este caso la recuperación de valor posterior no se integrará en la base imponible.
MODALIDAD PLUSVALÍA VENTA TÍTULOS:
- Art. 30.5 tris. Ddi por plusvalía en la transmisión de participaciones: Lógicamente implícitamente hay plusvalía porque se supone hay beneficios incorporados a los fondos propios. La base de deducción será la menor de:
- Incremento neto de los beneficios no distribuidos, incluso los que hubiesen incorporado al capital social, generados por la entidad participada, durante la tenencia de la participación transmitida.
- La renta integrada en la base imponible derivada de la transmisión de la participación,
- Requisitos generales:
- Porcentaje mayor o igual del 5%.
- Mantenimiento interrumpido durante un año anterior, al día de la transmisión.
Cuidado:
- No se aplica la ddi, a la parte de beneficios no distribuidos que correspondan a rentas no integradas en la bi, de la entidad participada, debido a la compensación de bases imponibles negativas.
- Incompatibilidad con deducción por reinversión.
Tributos indirectos:
- Todas las operaciones, generalmente societarias analizadas suelen estar sujetas a operaciones societarias (por tanto incompatibles con tpo), aunque no con iva, aunque si incompatible con ajd.
- La base imponible en iva:
- Recordar que son autoconsumos por tanto:
- Si son bienes transformados, será el coste.
- Si hubieren sido deteriorados, el valor de los bienes.
No son operaciones vinculadas, se rigen por el artículo 15, mayor especialidad que el 16. Aunque se valoran todas igualmente a mercado. Consulta V0760-10.
